实探┃擦亮双眼再买公寓，福田四大热门公寓:宝能、中洲、紫元元、富通【见圳51期】
聚焦深圳 LIVING IN SHENZHEN
曾经作为投资客“狂欢空间”的公寓，
在政策下能否焕发新的生命，
“总价低“
显然不是唯一的衡量点。
买公寓也有大学问，
该不该买？
买在哪里？
也要擦亮双眼才行！
/
--编者按
“早知道我就不入深户了！”
715新政策发布后，很多购房者在一夜之间失去了购房资格，新政的矛头对准的是炒房客，但一些打算在深圳买房的新刚需者也哭晕在屏幕前。
当然，购房需求不会随着新政的出台而减弱。
一些购房者把目光放到了深圳周边的城市，选择“临深而居”；
另一些购房者则转身投向“不限购的深圳公寓“；
有购房者表示：既然买不了房，那就去抢一套地段好、回报优质的公寓，钱不能白白攥在手里。
1
深圳公寓市场像极了“反转剧”！
公寓对深圳住宅市场有很好地补充作用，户型区间丰富，总价相对较低，特别是在715新政策发布后，不仅满足了投资需求，也激发了部分自住需求。
回看深圳公寓近几年的发展，堪称一部反转剧。
2018年，深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。
2018年7月，深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。
2019年年底，深圳取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制。
“只租不售”的取消给了商务公寓一大片生长空间，2019年深圳新增商务公寓预售数约1.8万套，同比激增47%，是近十年来新增幅度最高的一年。
公寓供应的增多也刺激了市场成交，去年成交套数约1.1万套（新房），同比增长超过25%。
商务公寓的成交增幅与同期深圳新房住宅的相当，且占新房住宅成交量的26%。
换句话说，去年深圳每成交5套新房（含住宅及商务公寓），就有1套是商务公寓。
从18年到19年政策的出台，深圳的商务公寓起起落落几大回，加上今年住宅的限购条件更加严格，公寓热度势必回升。
2020年下半年深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目109个。
其中，商务公寓供应面积达111.33万平方米，18732套。
近两万套的公寓入市给了购房者更多的选择，但是买公寓也有大学问，
该不该买？买在哪里？也要擦亮双眼才行！
2
买公寓前，你必须知道这些事情！
在购买公寓之前，首先要做足功课，不要看着总价低就急着入手。聚焦深圳为购房者整理了几条在深圳买公寓必须提前了解的几大因素，可供参考。
限售政策
前面提到的限购政策，现在仍在实行。个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓，自取得不动产权利证书起5年内禁止转让出售。短期内商务公寓是不可能流通的，想好再出手。
公寓的年限
公寓一般分为70年产权、50年和40年产权等，其中70年产权一般为住宅类配套配套性商业用地建的公寓所以产权年限为70年，关于不动产权到期问题在物权法中规定其不动产权到期后可自动续期，续费标准最低不低于15.6元/平米，续期补得费用最高不超过5位数。
购买公寓的贷款问题
购买公寓一般正常首付5成贷款5成，最长贷款年限10年，贷款利率上浮。
入学问题
2017年起，罗湖区用商务公寓申请学位的按特殊房产处理，不按居住时长积分；福田区的商务公寓同等条件下，公寓比住宅积分低10分。但只要满足条件，购买特殊住房每个月都能加0.1分，最高不超过10分；南山区在2018放宽入学申请条件，商务公寓为唯一住房可按特殊类房产进行申请。
水电物业等
公寓的管理费一般会比住宅要贵一些，水电也是按商业收费，部分可以申请民用水电收费。
以上几点只是最基本的考虑因素，买公寓比买住宅难太多，地段、租金回报、区域未来发展都是要考虑在内的。
总之，住宅好选、公寓难挑。
3
实探福田红盘公寓报告
聚焦深圳在上周末，探盘了福田的三个红盘公寓和一个即将入市的公寓，网红公寓基本已经卖出多一半，即将入市的还在建地基。
TOP 01
宝能公馆 v house
深圳金融街的高端公寓
均价10万+目前仅剩20、30套
项目特色 | 地铁周边 近公园 中心区 综合体 成熟片区 带装修
面积 | 305042.21㎡
总房源 | 437套
项目是宝能地产在福田的首个项目，占地3.6万㎡，总建面约30万㎡，由8栋高层住宅和2栋公寓组成，分三期开发。小区东侧的三期的5栋A座和5栋B座是商务公寓。
【地铁】项目临近1号线的竹子林站，3站即可到达世界之窗，4站即可达到会展中心
【商业配套】项目自带1.4万平商业，，5分钟内可达深国投广场、山姆会员店，10分钟可达东海商业广场、东海缤纷广场等商业配套，满足顶尖圈层全方位高端休闲购物需求；
【文娱配套】西邻66万平米的园博园，北临18万平米的深圳市儿童主题乐园，东北面为42.3万平米的深圳中心区“天然氧吧”香蜜公园。3公里生活圈，围绕着深圳高尔夫俱乐部、滨海生态公园、燕晗山郊野公园等自然景点。
宝能公馆v house信心满满，打出来的口号是未来“深圳金融街的高端公寓”。
未来的香蜜湖新金融中心将与现在的福田CBD金融区共同发展，以“曼哈顿+硅谷”为对标，“金融+科技+文化”为特色、“CBD+高新区”为形态的明确定位，将来片区会成为全球性的金融行业聚集地。
不看发展，目前宝能公馆v house的价格就能看出他的野心。
宝能公馆v house只有28层高，1到4楼是商业、5楼是高级会所、6到28楼是公寓。
公寓户型分别是：73/83/98平，均价10万+，精装交付，目前只剩二三十套房源。
98平户型的窗外风景
73平和83平的户型没有阳台，目前视野较好，可俯瞰福田中心，但前方有一大片旧房，以后旧改成什么样就不得而知了；98平的阳台是对着住宅区的花园，与住宅区共享景观。
宝能公馆v house的户型较大，且都是一房，房间利用率低，看上去比实际面积小很多。
客服告知我们该项目就是做高端用户，要么自住、要么出租，建议两人或单身人士入住，拖家带口的就不用考虑了，据说周边公寓的租金达300一平，意思是随随便便租金一月过两万。
TOP 02
中洲湾
福田CBD精英居住首选
均价8.5万，首付4.5成精装修交付
项目特色 | 地铁口 综合体 成熟片区 海滨住宅
面积 | 1260000.00㎡
房源 |636套
中洲湾总占地面积9.7万㎡，总建面约126万㎡，集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体。
中洲湾的位置很好找，就在KK ONE旁边，而且这个项目在去年开盘时也是上了热榜的，销量排到了前三名。
【地铁】临近地铁7号线上沙站，9号线下沙站
【商业配套】项目自带约16万平方米商业。旁边有正在运营的大型集中式商业mall——京基KKone
【文娱配套】项目周边的休闲文化资源配套非常丰富，有深圳高尔夫俱乐部、福田区体育公园、红树林公园和深圳文化创意园等。
该项目目前是清盘状态，每栋只剩下四五套房源，都是47平以上的户型，梯户比是6梯23户，均价在8.5万，首付4.5成精装修交付。
项目建筑密度较高并带有一栋小户型公寓，容积率高达9.2，所以人口密集度较高，居住舒适度肯定不比住宅舒适。
入手公寓，租金是个绕不开的话题。该项目在大金沙商务圈、毗邻福田CBD、香蜜湖金融街，根据大数据显示中洲商业中心1.5公里以内汇集了约66万消费人群，精英商业人群约50万，潜在的租赁市场巨大。
周围的二手公寓租金在7k-1w+,据中介介绍，中洲的地段优质、配套成熟，作为投资将来的租金收入可达每月1w+（仅供参考）
TOP 03
紫元元大厦
高端商住城市综合体
均价在8.2万，精装修交付
项目特色 | 复式+大平层
面积 | 40000.00㎡
项目为超高层建筑，由一栋塔楼、裙楼及4层地下室组成，总建筑面积约60061.8㎡,由低区商业区域、中区办公区域以及高区公寓区域共同组成，建成后为高端商住城市综合体项目。
【地铁】距离地铁7号线皇岗口岸站直线距离700米，距离地铁7号线与4号线交汇站的福民站直线距离800米。
【商业配套】临近CoCo Park、皇庭广场、卓越In Town等商业配套。
【文娱配套】汇聚了深圳市音乐厅、深圳市图书馆、中心书城等文体配套。
从外立面来看紫元元大厦是独树一帜的，200多米的层高视线无遮挡。紫元元大厦30楼以上的公寓是一百多平的大平层，4梯6户；30楼以下是50多平的复式，6梯12户。均价在8.2万，精装修交付。
据介绍，公寓的物业是拥有200多年历史的世邦魏理仕，也是五大行之一，这家专长是做酒店这种物业的管理。所以紫元元的物业比较贴心，据说是按照星级酒店进行管理，就连衬衫都可以帮忙洗熨好。
总的来说，紫元元大厦的商业还需完善，周围配套和中洲滨海比起来差太远，人流量也不多。
比较有意思的是紫元元大厦的代理都跑到中洲滨海商业中心去拓客了，从中洲滨海看盘出来就被紫元元的代理截住。
从热度上看，紫元元较中洲人气欠佳！
TOP 04
富通九曜公馆
项目特色 | 地铁周边 成熟片区 配套丰富
面积 | 118460.00㎡
“富通·九曜公馆”，总建筑面积约18.6万㎡，计容建面约13.1万㎡。
住宅面积74840㎡（其中保障性住房11230㎡，回迁房27106.5㎡，商品住宅36503.5㎡）、旅馆业建筑17560㎡、商业300㎡、商务公寓17800㎡、公共配套设施7790㎡。
项目周边暂无地铁站点设置，日常轨道交通出行略显不便，较为依赖于自驾出行；项目由保障、回迁、住宅及公寓等多种业态构成，加上体量较小，整体体验和舒适度略受影响。
目前项目还在打地基，抬眼可见的是一大片老楼在项目旁边，据说该项目有199米高，将来的居住舒适度不会太大。
聚焦深圳在本周会为读者整理深圳热门片区的公寓，打算入手公寓的一定要记得关注。
在购买公寓方面再多说几点。
满足购房资格的，还是优先购买住宅为好，因为买住宅的好处肯定是优于公寓的；不要把公寓的投资回报想的太简单，公寓价值的提升没有想象中快；选择公寓一定要多方面考虑，低总价不一定比高总价的回本更快。
总之，入手公寓，一定要擦亮双眼。
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